10万定金，获赔高额违约金的房屋买卖合同案

　　1、案情简介

　　2017年8月27日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定，原告购买被告所有的位于成都高新区锦城大道XXXXXX号房屋，约定房屋成交总价款为245万元，首付款为100万元，尾款为145万元，双方在签订合同时原告支付被告购房定金10万元，在支付首付款时自动转为首付款的一部分，双方任何一方违约导致合同终止或者其他违约行为时，违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。在签订合同时，该房屋已经被成都市武侯区人民法院和四川省荣县人民法院查封，被告在合同中承诺在9月份之内办理解除该房屋的两个查封手续，在房屋解除查封后，由乙方的首付款帮被告偿还在交通银行的按揭贷款，在2017年12月15日前办理房屋过户事宜。合同签订后，原告按约支付了购房定金10万元，但截至2017年9月30日，被告仍未办理上述房屋的解除查封手续，且在2017年12月14日，该房屋又被荣县人民法院轮候查封，被告的根本性违约行为导致原告的合同目的无法实现，故原告向法院提出的诉讼，请求1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》;2、被告向原告退还10万元购房定金;3、被告按照双方签订的《房屋买卖合同》约定向原告支付违约金49万元;4、诉讼费用由被告承担。庭审中，双方均认可该房当时价值为300万左右。

　　2、律师点评

　　① 、本案中，双方对违约事项作出了约定，虽然庭审中被告一再强调原告方首付款系用来偿还按揭款，但是对于这一事实在合同中并无体现，因此，作为买方双方，均应看清楚合同条款，对于不能做到事项不能乱承诺。②、房屋买卖合同纠纷中，因出卖人违约，且房屋价值上涨的，买受人要求解除合同时，有权要求索赔差价和高额违约金，本案中，法官考虑差价因素，认定35万元高额违约金。本案最终进入执行阶段，拍卖相关房产，最终原告受偿40余万元。

　　3、给出相应的建议或意见

　　注意：①、建议房屋买卖合同中的买受人，需要在合同中明确违约方20%左右违约金标准;②、作为房屋出卖人，应充分考虑其承诺能否实现达到问题。