黄××诉张××房屋买卖合同纠纷仲裁案

2017年3月××日，黄××与张××在石家庄××房地产经纪有限公司营业部签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定黄××以168万元的价格买受张××名下位于石家庄市裕华区××小区××-×-××室房屋。签订合同当日，黄××向张××支付购房定金30000元，向中介公司支付中介费20160元、贷款服务费12300元、评估费8400元。后双方发生争议，黄××于2017年×月××日向石家庄仲裁委员会申请仲裁。黄××主张，其已经支付定金及各项中介费用，中介公司已经向银行申请二手房按揭贷款并通过审批，张××无故拖延拒不配合办理后续交易手续，黄××两次向张××寄发催告函，并经中介公司协调和催促，张××仍不配合办理，已经构成实质性违约，合同无法继续履行应当解除，张××应返还已收定金30000元，并赔偿中介费用损失40860元；依据违约方应按房屋价款的20%支付违约金的约定，张××应支付违约金336000元。

张××接到仲裁委通知后，委托韩君杰、杨延华律师作为其代理人参与仲裁程序。据张××介绍的情况，签订房屋买卖合同后黄××未及时交付首付款，而房价继续暴涨，张××的老婆当时确实不同意卖房子了；现在知道黄××申请仲裁了，涉及40万元的赔偿款，且房价已经回落，家里商量的意见是不同意赔偿，要求继续履行合同。接待咨询时乍一听张××的介绍，初步印象这是一个比较棘手的案子。经详细研究相关证据材料，发现黄××在合同履行中也有一定的违约情形，确定合同前期未能履行系黄××违约导致、不同意解除合同要求继续履行、黄××无权要求返还定金和损失赔偿的答辩意见，并照此思路组织证据材料应诉。经积极有效的庭前准备和庭审抗辩，仲裁庭基本采纳了我们的代理意见，最终认定双方均有一定的过错，张××黄××返还50%的已收定金，分担黄××50%中介费损失，驳回黄××其他仲裁请求。赔偿额从40万元降到了4万元，取得了让张××非常满意的裁决结果。

答 辩 状

答辩人张××，男，汉族，1970年1月11日生，住石家庄市裕华区××大街××小区××-×-××室，公民身份号码130*************54。

被答辩人黄××，女，汉族，1983年9月4日生，住石家庄市桥西区××西路××小区×-×-××室，公民身份号码130*************28。

就被答辩人与答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人认为，被答辩人申请仲裁要求答辩人返还定金、支付违约金，承担被答辩人购买房屋产生的中介费、贷款费、评估费等，其主张于事不符，于法无据，仲裁请求不能成立。具体答辩意见如下：

一、被答辩人无能力支付购房款系双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因。

2017年3月××日，双方签署《房屋买卖合同》，被答辩人购买答辩人位于裕华区××小区××-×-××室房产一处，成交价格为168万元。合同签订后被答辩人仅支付了3万元的定金。购房的首付款迟迟未能支付，需通过银行按揭贷款形式支付的剩余房款迟迟不能落实审批和监管手续。经答辩人多次催促，被答辩人竟然要求答辩人先办理房产过户，双方就此发生争议。

答辩人与被答辩人之间的纠纷的核心在于被答辩人无能力支付房款。按照二手房按揭贷款买卖的流程，买卖双方签订房屋买卖合同---买卖双方到买方按揭贷款银行面签---买方按揭贷款银行审批---卖方办理房产解除抵押手续---房管局办理网签---买方及贷款银行交监管资金到指定账户---交相关税费---办理房产过户并买方房产抵押给按揭贷款银行---按揭贷款银行放款给卖方。双方签订房屋买卖合同后已经到按揭贷款银行面签贷款申请手续，但被答辩人一直无法提供银行贷款审批通过的手续，不能办理购房资金监管。经答辩人向贷款银行咨询，也没有查到被答辩人申请银行按揭贷款的审批手续。在答辩人多次要求尽快办理和落实的情况下，被答辩人没有向答辩人支付首付款，不能提供按揭贷款部分的房款银行审批手续，无法办理资金监管，也不能提供其他保障，导致后续的交易流程无法继续进行，却提出答辩人先将房屋过户给被答辩人的无理要求。合同至今无法履行的责任完全在于被答辩人，并非其主张的银行贷款审批已经通过答辩人不配合所致。被答辩人的违约行为导致合同无法继续履行，却声称答辩人违约并申请仲裁，纯属恶人告状。

二、答辩人一直在积极履行合同，至今仍然同意配合被答辩人按约定履行房屋买卖合同，不同意解除合同。

从签订房屋买卖合同至今，答辩人从未向被答辩人表述过不同意卖房的任何意思表示。时至今日，只要被答辩人能够支付房款，答辩人依然同意出售房屋，同意按照双方签订的房屋买卖合同继续履行。

即便被答辩人申请的银行贷款已经审批通过，按照二手房买卖交易的一般流程和房屋买卖合同的约定，被答辩人及按揭贷款银行办理资金监管手续后，才能办理房产过户。被答辩人未提供银行审批贷款的手续、未办理资金监管，没有理由要求答辩人提前办理房屋过户手续。事实上，被答辩人仅向答辩人支付了3万元的定金，购房首付款及后续的按揭贷款一直不能落实，被答辩人应承担房屋买卖合同至今不能履行的全部责任。被答辩人仅付3万元定金就想要答辩人将价值168万元的房产过户到其名下，该种空手套白狼的做法违背基本的交易规则和诚实信用原则。

被答辩人的仲裁申请和主张不符合双方签订的房屋买卖合同的约定，我方不同意解除房屋买卖合同，要求被答辩人按照合同约定内容切实履行合同义务，办理银行按揭贷款审批手续和资金监管后，完成房屋买卖交易。

三、被答辩人一再违约，无权要求返还定金和其主张的违约金；被答辩人主张的中介费用同答辩人无关，应由其自行承担。

如前所述，答辩人不存在不履行合同的违约情形。被答辩人拒绝支付房款企图空手套白狼才导致合同至今无法正常履行的根本原因，其应自行承担全部费用和损失，无权要求返还定金，更没有理由要求答辩人向其支付违约金

《房屋买卖合同》第四条第10项的规定，丙方也就是中介方作为本次交易的居间方，在依法向甲乙双方传递房屋交易信息并促成甲乙双方签订本合同时，丙方的义务已告完成，乙方（被答辩人）应向丙方支付全部的中介费；本合同最终是否顺利完毕不能作为乙方要求退还中介费的理由。被答辩人无权向中介方要求退还中介费用，更无权要求答辩人为被答辩人的违约行为买单。

答辩人对于被答辩人的违约行为，保留另行追究其违约责任的权利。

综上所述，答辩人无违约情形，被答辩人违反合同的约定，不能提供贷款审批手续，不支付房款，导致合同无法继续履行，其无权要求答辩人返还定金、支付违约金、赔偿中介费用，请求仲裁庭依法驳回被答辩人的仲裁申请。

此致

石家庄仲裁委员会

答辩人：张××

二〇一八年五月三日

代  理  词

尊敬的仲裁员：

河北平太律师事务所接受本案被申请人张××的委托，依法指派我和杨延华律师作为其代理人参与仲裁程序。通过庭审查明的事实，结合本案相关证据，本代理人认为申请人黄××提出的张××违约并应承担相应责任等主张于事不符，与法相悖，其仲裁请求不应支持，请仲裁庭驳回其仲裁请求。具体理由如下：

一、申请人黄××不能按照《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定向被申请人张××支付房款，是合同不能履行的根本原因。

2017年3月××日，申请人黄××与被申请人张××在石家庄××房地产经纪有限公司营业部签订编号为1080823的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》等合同文件，约定申请人黄××购买被申请人张××位于裕华区××小区××-×-××室房产一处，成交价格为168万元。《房屋买卖合同》签约文件合订本等文件，用于黄××办理二手房按揭贷款的申请手续；《补充协议》是申请人黄××与被申请人张××之间房屋买卖交易的真实意思表示，即申请人黄××先行拨付60万元的资金给被申请人张××，用于偿还该房屋的商业贷款，被申请人张××将该房屋过户给申请人黄××时收到全部房款。

2017年3月××日的《补充协议》有两个核心内容，一是申请人黄××用首付款替被申请人还60万元的商业贷款，首付不够需要垫资的其垫资费由申请人黄××承担；二是双方在签订合同日起60日内将房屋手续办理完毕，被申请人张××拿到全部房款，括号内有“以房管局和银行的及时政策为准”被划掉，并注明不以括号为准。同日，石家庄××房地产经纪有限公司营业部经理郑××向被申请人张××出具补充协议说明，“于签订合同日起2个月内办理完毕过户手续，及时办理相关手续，全款到位”。

实际履行过程中，直到2017年5月××日中介方的郑××才通知被申请人张××，说黄××有钱了，贷款也批下来了，可以还该房屋的抵押贷款，但要求张××在办理还款解抵押后即操作房屋过户，然后等银行给黄××的贷款直接放款给张××。张××要银行审批的手续，郑××不能提供；张××想到银行核实，郑××也不提供所谓的黄××按揭贷款的银行联系人和联系方式，称没有这个义务（详见三方谈判录音整理第6页）。经被申请人张××自行到黄××申请按揭贷款的招商银行石家庄分行营业部咨询，得到的答复是自2017年3月房产交易新政下来后，银行房贷资金非常紧张，没有放款额度，不可能通过审批，全部停着呢；另外，黄××提供的申请资料中的离婚证是假的，也不能通过。

合同签订后，申请人黄××仅支付了3万元的定金；购房的首付款加上中介垫资共计60万元用于偿还被申请人张××银行贷款的资金，迟迟未能支付；申请人黄××申请的银行按揭贷款迟迟不能落实审批手续，中介不同意剩余房款的垫资。经被申请人张××多次催促，申请人黄××竟然提出支付60万元后由被申请人张××先行办理房产过户，后续尾款等待银行的通知，双方就此发生争议。

按照《补充协议》的约定，申请人黄××在合同签订后的60日内即2017年5月29日前未能将资金落实到位，其已经违约，相关责任应全部由申请人黄××承担。

二、《补充协议》的真实性不容置疑，申请人黄××不仅不能履行《补充协议》，也不能履行《房屋买卖（置换）合同》，本案中没有就《补充协议》签名笔迹进行鉴定的必要。

在2017年6月30日的三方谈判录音中，郑××描述的签订合同的过程时称“因为一开始客户不是需要贷款吗，它肯定还是贷款，但张哥他这个表达的意思是他只能全款，不能贷款”（详见三方谈判录音整理第9页）。为此，为配合申请人黄××办理按揭贷款按照中介机构的建议签订了《房屋买卖（置换）合同》等签约合订本合同文件，并按照被申请人张××的要求签订了《补充协议》，郑××出具了补充协议说明。直到2017年6月30日的三方谈判时，申请人黄××及中介方郑××经理对于《补充协议》及约定内容仍均确认无疑（详见三方谈判录音整理第2页）。申请人黄××与被申请人张××实际要履行的是《补充协议》的约定，即申请人黄××要向被申请人张××付全款买房，申请人黄××先为被申请人张××偿还该房屋的抵押贷款，被申请人张××将该房屋过户给申请人黄××时，要收到全款。《补充协议》真实、合法、有效，是申请人黄××和被申请人张××的真实意思表示，对双方具有法律约束力。

因为合同签订过程中，是中介在传话传文件，申请人黄××及被申请人张××均非当面签名，若申请人黄××在《补充协议》上的签名虚假，只能有一个结论，那就是申请人黄××在签订合同时与中介串通，欺骗被申请人张××卖房。但是，结合2017年6月30日三方谈判时确认的《补充协议》及约定内容，仍然可以确定签订合同时申请人黄××要全款购买被申请人张××的案涉房屋，不能否定《补充协议》的效力；签订《房屋买卖（置换）合同》仅是为了配合申请人黄××办理按揭贷款手续，与《补充协议》约定不一致的，应以《补充协议》为准。

即便按照《房屋买卖（置换）合同》执行，参见第五条第6款“本合同约定提交贷款资料期限届满之日后60个工作日内，乙方贷款申请未获批准的（甲方违约造成的除外），甲方有权要求乙方变更付款方式（如一次性付款），乙方不同意的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任”的约定，申请人黄××自始至今不能提供按揭贷款审批通过的手续，被申请人张××有权要求其一次性支付全款。被申请人张××一再给申请人黄××留出解决问题的时间，直到2017年6月30日，申请人黄××仍不能通过按揭贷款审批，不能向被申请人张××支付全部房款，其不仅违反了《补充协议》的约定，也违反了《房屋买卖（置换）合同》的约定。

在申请人黄××无力按照《补充协议》履行的情况下，被申请人张××为给其照顾，表示可以考虑让步，在其不能提供按揭贷款银行审批手续的情况下，被申请人张××建议申请人黄××就后期付款提供担保或者由中介机构垫资等方式促成房产交易，但其仍然不能履行，无法完成房产买卖。申请人黄××不能通过银行贷款审批的情况下，无力支付全款，不能提供剩余款项的付款保证，中介也不给其后期款项垫资，是导致合同不能继续履行的根本原因。申请人黄××提出的要求被申请人张××先行办理房屋过户手续，如果以后拿不到钱可以起诉她的解决方案，毫无道理可言。1080823的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》等合同文件不能履行，责任全部在于申请人黄××一方，毋庸置疑。

三、申请人黄××的仲裁请求不应支持，其企图通过在合同签订、履行、争议解决过程中设置的陷阱、单方制造的证据并恶意利用仲裁程序获取不义之财的作法，应当受到批评教育和谴责。

从签订房屋买卖合同至今，被申请人张××从未向申请人黄××表述过不同意卖房的任何意思表示。时至今日，只要申请人黄××能够支付房款，被申请人张××依然同意出售房屋，同意按照双方签订的1080823的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》等合同文件继续履行。

事实上，申请人黄××仅向被申请人张××支付了3万元的定金，购房首付款及垫资和后续按揭贷款及垫资一直不能落实，却想偷换概念将《补充协议》中的全款购房不再需要资金监管替换成剩余未付资金免除监管，要求被申请人张××在收到60万元后剩余资金108万未付且无资金监管的情况下将价值168万元的房产先行过户到其名下，该种空手套白狼的做法违背基本的交易规则和诚实信用原则。

申请人黄××的违约行为是导致合同至今无法正常履行的根本原因，其应自行承担全部费用和损失，无权要求返还定金，更没有理由要求被申请人张××向其支付违约金。申请人黄××的仲裁申请和主张不符合双方签订的《房屋买卖（置换）合同》及《补充协议》等合同文件的约定，我方不同意解除合同，并要求申请人黄××按照合同约定内容切实履行合同义务，向被申请人支付全款购房，或办理银行按揭贷款审批手续并资金监管后，完成房屋买卖交易。

如前所述，若申请人黄××在《补充协议》上的签名虚假，那就是其在签订合同时与中介串通，对被申请人张××进行欺诈，骗取张××签订《房屋买卖（置换）合同》。在履行过程中，申请人黄××没有通过按揭贷款银行审批，却欺骗被申请人张××称其已通过银行审批，并利用《补充协议》中的“以房管局和银行的及时政策为准”被划掉的事实，要求免除后续资金的监管，直接将交易房屋过户给申请人黄××，只是经过张××稍微了解便识破其不良意图。在后期的协调解决过程中，被申请人张××专门安排其司机到房产中介郑××处连续催促了半个月（详见三方谈判录音整理第18、19页），才最终促成了2017年6月30日的三方谈判，但申请人黄××却在6月28日向被申请人发出所谓的《催告函》，其通过在合同签订、履行、争议解决过程中设置陷阱、制造违背事实的所谓证据并通过仲裁程序获取不义之财的企图，已经昭然若揭。

被申请人张××在庭审中已经明确表示，对于申请人黄××的违约行为，保留另行追究其违约责任的权利。但是，为严肃仲裁程序和规则，维护市场公平交易秩序，请仲裁庭对黄××在合同签订、履行及纠纷解决过程中的不当行为，进行批评教育，必要时进行谴责。

综上所述，被申请人张××无违约情形，申请人黄××违反合同的约定，不能如约支付房款，不能提供付款担保，亦不提供贷款审批通过的手续，导致合同无法继续履行，也不能变通后履行，其无权要求被申请人张××返还定金、支付违约金、赔偿中介费用，请求仲裁庭依法驳回申请人黄××的仲裁申请。

以上意见请仲裁庭参考。

代理人：韩君杰律师

二〇一八年五月三日