父母将住房以买卖、赠与、继承不同方式过户给子女的税费差别

近年来，房地产交易税收相关政策频出，作为家庭大宗资产的住房，在实现父母到子女（或祖父母与孙子女）的财富传承过程中，以何种方式将住房过户给子女更加节税，是很多人关心的问题。经过我们认真研究，就目前的税收政策而言，买卖、赠与、继承三种不同方式下缴纳税费的时间不尽相同，实际的税费负担在某些情况下会有较大差别。

一、买卖

1.增值税

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第款之规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”；该条第2款规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市”。考虑各项附加税费后，实际税负约为5.3% 。

2.个人所得税

税率为买卖房屋价款的1% 。根据《国家税务总局关于个人转让住房有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。其中“自用5年以上”，是指个人购房至转让住房的时间达5年以上；“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

3.契税

契税的基准税率是3%；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；大于144平方米的住房，按照4%税率征收契税。

4.印花税、土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137)的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

二、赠与和继承

赠与是父母在生前将住房无偿转让过户给子女的行为。赠与合同属于实践性合同，生效时间是赠与合同签订后办理住房过户时。继承的生效时间是被继承人死亡后遗产分配方案确定时。赠与住房和继承住房的生效时间有区别。

继承分为法定继承和遗嘱继承。法定继承的第一顺位继承人包括父母、配偶、子女，第二顺位的继承人包括祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。在法定继承情况下，有第一顺位继承人的，第二顺位继承人无权参与遗产分配。遗嘱继承可以指定继承人，并可以突破继承顺位，即父母可将住房赠与给某子女，或祖父母可以将住房直接赠与给某孙子女。

按照现行税收政策，子女受赠父母的住房，免征增值税和个人所得税，契税、印花税、交易手续费、登记工本费等正常缴纳；子女继承父母的住房，免征增值税、契税和个人所得税。子女受赠或继承住房后对外出售该住房的，需按出售住房收入减除受赠、继承住房过程缴纳的税金及合理费用的余额即应纳税额的20%缴纳个人所得税；子女受赠或继承住房后自用5年以上、并且在出售时该住房系家庭唯一生活用房的，可以免除个人所得税。

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

三、税负差别

1、增值税

不满两年住房，买卖方式过户要缴纳增值税，以赠与、继承方式过户不缴纳增值税；满两年房屋，买卖、赠与、继承均不需缴纳增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市满两年的非普通住宅，以买卖方式过户，需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5.3%的征收率缴纳增值税及附加税费。

2、个人所得税

父母名下有多套住房，子女名下已有房屋，如以买卖形式过户给子女，以及子女买售后再出售的，交易过程中均需交纳个人所得税，但能根据地方政策按定率征收，一般为房屋价款的1% 。如系父母名下唯一住房且满五年，子女名下无住房买售后满五年再出售的，免除个人所得税。

以赠与或继承形式过户给子女，免征个人所得税，但子女将受赠或继承住房再出售时，如不满五年或不是家庭唯一住房的，需按买卖房屋价款减去购房原价和受赠或继承过程中的合理费用后的余额即应纳税额的20%缴纳个人所得税。子女将受赠或继承住房再赠与给晚辈直系亲属或由亲属继承的，继续执行免税政策。

3.契税

父母将住房以买卖形式过户给子女，按规定缴纳契税。父母将住房赠与给子女，按规定缴纳契税。子女继承父母留下的房屋，免征契税。

4、印花税和土地增值税

父母将住房不论是以买卖方式过户给子女，还是以赠与、继承方式过户给子女，按目前税收政策均免征印花税和土地增值税。