房屋买卖不能因避税自酿苦酒

　　通过房产中介公司的介绍和实地看房、协商后，王先生决定以38万元的价格购买张先生挂单出售的一套三室两厅住房，双方签订房屋买卖协议并支付了房款。因张先生持有的房产证尚不足5年，为了逃避税收，双方均同意暂不办理过户，而是到公证处办理“房产委托”，即由张先生委托王先生在房产证满5年后全权代为出售房产，并将房产证交王先生保管。但数日后王先生去打扫新房时，却发现已经有他人入住并持有新的房产证。经多次拨打张先生的电话均无人接听，王先生慌忙到派出所报案。经调查，张先生因经商失败负债累累，该出售的房屋是其唯一住房，不久前曾经挂失了房产证，并拿着新、旧两个房产证通过不同的房产中介公司把房产倒卖了两次，随后携款潜逃。

　　王先生的遭遇是一个因逃避税款而受害的典型例子，一次简单的民事交易就被骗走38万元的巨款，非常值得我们警醒。2006年5月29日，我国国务院办公厅转发了九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税……在此之前，对购买普通住房持有时间在2年内交易的只需交纳房价5.5%的营业税，而对购买普通住房持有时间在2年以上的则免征营业税。紧接着，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》出台，明令自2006年8月1日起开始对二手房买卖强制征收20%的个人所得税，否则双方不能办理过户手续……短短2个月的时间内，一系列针对二手房交易的税收政策的实施，无疑加大了二手房交易的成本，这令那些购房不足5年并打算将房屋转让的房主很是难受：把卖房人的税负加到房价里，房价太高买方不愿买;若让卖房人负担这笔税，卖方也不愿意。面对这样的两难境地，房产中介与二手房交易的双方开始达成默契，各种所谓的“避税高招”便悄然诞生了。然而，这些所谓的“避税高招”，为买方或卖方留下了不容忽视的风险。韩君杰律师就下面就几种比较多见的避税方式所存在的风险进行简单介绍。

　　“避税高招”之一：以租待售

　　“卖方的房子虽然是2001年买的，但房产证是2002年办的，缴税是按照房产证的时间计算，取得房产证不足五年进行转让的要缴纳个人所得税。如果卖方不是很着急的话，可以先租给买方，以租待售，这样等到房产证5年期满再办理过户”。这种避税方式主要风险在于房价的变化。一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

　　“避税高招”之二：把交易价格“做低”

　　“虽然缴纳营业税和个人所得税，但把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少”。这种避税方式的主要弊病在于对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。 另一方面，买方如果坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。即使能通过诉讼途径要回尾款，也会很麻烦。

　　“避税高招”之三：不过户先公证

　　“可以先通过签订合同并公证的形式进行买卖，但暂时不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满五年后，再办理过户手续，可以避免缴纳房产交易中的营业税、个人所得税”。这种方式更是存在巨大风险。按我国的房地产法律、法规规定，交易各方之间一旦发生权属纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。交易而不办理过户手续的情况下，如果原房主通过挂失来注销原房产证，办理新证后一房两卖，或者因欠债被法院查封，或者抵押等，都可能造成纠纷，买房人的利益将无法保证。

　　“避税高招”之四：赠与避税

　　所谓赠与避税，是指买卖双方达成协议后，以赠与的方式办理过户手续。 “假赠与、真买卖”虽然可以省去一定的费用，但对交易双方都存在较大的风险。业主的最大风险是在“交易”之后，有可能收不到房款，因为“买方”有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。法律上的约束则对买方更为不利，按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任，也就是说，“买方”取得房产后如果发现质量问题，在法律上不受保护。政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，进行审查并作出处理。此外，国家未来有计划对受赠后再出售的房产征收高额的个人所得税，这一点买方应当考虑在内。

　　通过以上分析可见，不同法律关系中的当事人权利义务是有很大区别的，故意隐瞒真实情况就会产生较大的法律风险。人们都希望在民事活动中控制风险、避免损失，关键要在事先规范自己的民事活动，以使未来的风险或法律后果可以预知。上述的所谓“避税高招”为了谋取一时之利而作出的种种虚假行为，在掩盖事实真相的同时导致法律关系和当事人法律责任的混乱，使未来的风险和法律后果处于不可预知的状态，如果真的因此遭受损失发生民事纠纷或者被政府主管部门要求补交税款、进行处罚等追究法律责任，也只好自咽苦果了。就像前面介绍的王先生的遭遇，贪小便宜有可能吃大亏。