住户封闭楼道侵犯共有权利

　　案情简介：张某于2004年3月购买石家庄市某小区10号楼2单元501室住房一套，同年4月初入住。4月15日傍晚，张某下班回家时发现通向六层的楼道被封闭并安装了防盗门，遂找六层住户王某了解情况，进行交涉。王某称已将作为顶层的601、602室全部买下，五层以上的楼道也就只有他自己使用了，封闭楼道并不影响张某等楼下邻居的通行;采光方面已经加装了照明设施，电费由自己负担;不同意张某提出的拆除防盗门和封闭楼道的板材、恢复楼道原状的要求。双方因此出现纠纷。

　　后经物业公司协调，未果。张某一怒之下将王某诉至法院，诉讼理由为：被告王某在装潢房屋时用板材封闭了五层以上的楼道，并在五层通往六层的楼道内安装一扇防盗门;王某的行为严重影响五层住户的正常生活，包括通风、采光及物品搬运等，且非法侵占公用面积，严重侵害了其他业主的合法权益;请求法院判令王某立即拆除该防盗门及封闭在楼梯扶手的板材，恢复原状。王某在法庭上辩称，六层是顶楼，其他人一般不在在五层至六层楼道上通行，因此，封闭楼道安装防盗门对原告家的生活没有影响;并且，自己之所以购买顶层的两套房屋，是因为开发商的售楼小姐同意他将五层以上的部分封闭起来，但王某不能就此提供证据。

　　法院经过审理认为，楼道归业主共同所有，共同使用，被告王某的行为侵害了原告张某等业主的对公用楼道的共有权，并违反法律关于相邻关系的规定。法院判决支持原告张某的诉讼请求，责令被告王某于判决生效后十五日内拆除封闭楼道的板材和安装的防盗门，恢复楼道原状。王某没有对该判决提起上诉。

　　韩君杰律师评析：《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。作为相邻产权人，在行使不动产权利时，应按照方便生活、公平合理的精神正确处理相邻关系。因此，被告王某擅自封闭楼道的行为侵犯了其他住户对该楼道的共用权，违反了民法关于相邻关系的规定，应当予以纠正。

　　建筑物的公用部位，具有共用权的性质，任何人须依其本来用途使用，不得擅自改变其原有状态。本案争讼所涉及到的房屋属于典型的异产毗连房屋，根据《城市异产毗连房屋管理规定》第二条规定，异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋的各所有权人依照其所购买的份额对建筑物套内空间独自享有占有、使用的专有权;对全体业主专有权之外的部分享有共有权。该共有权部分指的是除了专有权以外的部位，也称公用部位。显然，本案讼争的楼道属于公用部位，应由异产毗连房屋的业主共有。被告王某以原告及其他共有人平时无需在五层至六层楼道上通行为由独占五层至六层楼道的观点，违背了区分所有权的一般原理，是不正确的。另外，根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为”。本案中，王某在未征得共有权人同意的情况下，独自占用部分公用楼道，其行为侵犯了其他业主对公用部位的共有权。

　　关于被告王某提出的“开发商的售楼小姐同意他将五层以上的部分封闭起来”的情况，存在以下几个问题：第一、王某不能举证证明此事由的存在;第二、售楼小姐无权代表开发商作出《房屋买卖合同》之外的承诺;第三、即便该事由作为一个独立条款写入王某与开发商之间签订的《房屋买卖合同》，那么该条款也会因违反法律法规的规定侵害了其他业主的合法权益而无效。王某的这一辩解理由不能成立。

　　被告王某为维护自身安全安装防盗门可以理解，但其应将防盗门的安装地点选择在自家门口，而在楼道上安装防盗门后，切断了五层至六层楼道的通行，尽管平时其他业主很少通过五层以上楼道，但一旦遇到火灾、其他险情、房屋维修等需要及时到六楼或楼顶的情况时，就会造成妨碍，甚至可能造成严重后果。

　　被告王某的行为违反了《民法通则》、《城市异产毗连房屋管理规定》的相关规定，侵害了原告等其他业主的共有权、相邻权等合法权益，其有义务拆除对原告产生妨碍之防盗门及封闭板材。故法院判决被告拆除安装在楼道上的防盗门及板材、恢复楼道原状是正确的。