农村私有房屋买卖的限制

　　案情简介：1997年7月25日，翟某与毛某在中间人王某的说和下，签订了房屋买卖协议，将位于甲村的五间私有房屋卖于乙村村民毛某。当时双方约定价格为25000元，协议签订后毛某依约付清了房款，翟某也将土地使用权证交与毛某。随后翟某一家从该房屋内将东西搬走，移居石家庄市，毛某即搬入该房屋居住。随着房地产市场的不断升温，位于城乡结合部的甲村房屋价格飙升。2006年7月17日，翟某以毛某不是本集体经济组织成员，双方房屋买卖协议违反法律规定为由，将毛某诉至法院，请求法院确认双方所订立的房屋买卖协议无效并退还房屋。

　　韩君杰律师评析：由于经济的不断发展和繁荣，促使大量农村人口进入城市安家落户;相应地，农村也会出现越来越多的空置住宅，进而催生大量的农村私有房屋买卖已是必然趋势。对于城市房地产，我国已经建立起了以《城市房地产管理法》为核心的一整套法律法规加以规范。然而迄今为止，关于农村房屋的用地申请、建设、权属、转让、法律责任等问题还没有制定一部专门的法律、法规进行规范。农村私有房屋应当如何买卖，值得我们加以研究和探讨。

　　作为大陆法系国家，我国长期以来奉行“房地一体”原则，即土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。通俗的说，就是“房随地走”或“地随房走”。如前所述，我国迄今未对农村房屋管理进行专门立法，而是散见于土地管理法、土地管理法实施条例、物权法等法律、法规、规章以及相关土地政策。农村私有房屋买卖必然涉及农村宅基地使用权的流转，农村宅基地使用权是农村私有房屋转让的核心问题。概括起来，我国农村宅基地使用权具有以下特点：第一，农村宅基地的所有权属于集体。在我国，土地所有权的主体只有国家和集体两类。进而，用于建造房屋的土地分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。在宅基地上建造房屋的集体成员对宅基地只有使用权。第二，农村宅基地使用权的主体特定。申请农村宅基地使用权的主体是农村居民且必须是本集体经济组织的成员，该农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。第三，宅基地原则上只能由宅基地使用权人用于建造住宅及其附属设施，不能将宅基地使用权出让、转让或者抵押。而且，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　宅基地使用权是农民的安身立命之本，具有福利性和身份性。相关法律法规和土地政策对于农村宅基地使用权的转让采取了严格禁止的态度，宅基地使用权只能在依法转让住宅时变更。基于宅基地使用权的上述特点，农村私有住宅转让除须具备买卖合同成立生效的一般要件之外，还要受以下限制：①合同主体具有特定性，买受人应为该集体经济组织内部成员，②受让人没有住房和宅基地，而且符合宅基地使用权分配条件，③房屋转让行为已经征得集体经济组织同意并经政府审批。

　　面对卖给毛某的房屋价值剧增这一现状，翟某出尔反尔，将毛某诉至人民法院，请求法院确认双方所订立的房屋买卖协议无效，互相返还房屋和价款。从道德层面来讲，翟某的这种行为无疑会受到人们的谴责。所谓“君子一言，驷马难追”，翟某的行为违背了人们一贯坚守和维护的诚实信用原则。但从我国目前的法律和政策规定来看，由于毛某不是甲村村民，不具有甲村集体经济组织成员的身份，毛某不具有与翟某订立房屋买卖合同的主体资格。因此，翟某的诉讼请求可以得到法院的支持。即使毛某是甲村的村民，房屋买卖合同也不一定有效，还要看他是否有住房和宅基地、是否符合申请宅基地的条件、是否征得了该集体经济组织同意等条件。

　　随着城市化进程的不断加快和房地产市场的急剧升温，一些涉及农村住宅的问题日渐凸显。主要涉及两方面，一是有些农村地区的住宅严重过剩，在不允许一户拥有多处住宅且农民的住宅不得向城市居民出售的情况下，这些空置农村住宅应如何消化?二是在城乡结合部大量出现的以农村集体经济组织名义建造出售的农村“商品房”，如雨后春笋般涌现，虽然这些所谓“小产权”、“村证”的“商品房”不受法律保护，但对于这些已售的、在建的房屋应如何处理?这些问题对于我国政府的执政水平、立法技巧是一个考验。目前，个别地区已经开始进行一些试点，对农村土地使用权(包括宅基地和承包地的使用权)的流转在原有框架基础上适当放宽，逐步探索并积累经验。这些问题的有效解决有利于促进经济发展，也是保持社会稳定大局、构建和谐社会的应有之义。